Kein Spekulationsgewinn beim Verkauf einer selbstgenutzten Ferienwohnung

Nicht nur das Familienheim kann steuerfrei veräußert werden

 

Immobilien in guter Lage sind heiß begehrt und Veräußerer können gute Gewinne erzielen. Daran will auch der Fiskus partizipieren. So sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstückgleichen Rechten stets steuerpflichtig, wenn sie zu einem Betriebsvermögen gehören. Bei Grundstücken im Privatvermögen sind Veräußerungsgewinne nur dann als private Veräußerungsgeschäfte zu versteuern, wenn sich die Grundstücke vor ihrem Verkauf noch nicht zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers befanden. Eine Ausnahme von der Besteuerung der sogenannten Spekulationsgewinne gibt es jedoch: Ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder eine selbst bewohnte Eigentumswohnung kann auch innerhalb des 10-Jahreszeitraumes steuerfrei veräußert werden. Die Ausnahmeregelung gilt nicht nur für alle Immobilien, die zwischen dem Erwerb in Form der Anschaffung oder der Herstellung und der späteren Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auch wenn die Immobilie zunächst zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Vermietung genutzt wurde, kann unter Umständen eine Besteuerung unterbleiben. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie im Jahr ihrer Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In die Beurteilung sind hierbei zwar drei Jahre einzubeziehen, es sind jedoch nicht zwingend 3 x 365 Tage der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken notwendig. Sowohl im Jahr der Veräußerung als auch im vorvorletzten Jahr genügt eine zeitanteilige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Alle drei Zeiträume müssen allerdings zusammenhängen und dürfen nicht durch Fremdnutzung unterbrochen werden. Die Ausnahmen von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gelten auch beim Verkauf von Zweit- und Ferienwohnungen, so die Kernaussage eines aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofes (BFH).

Im zu entscheidenden Fall wurde eine als Zweitwohnung genutzte Immobilie veräußert. Da eine Zweitwohnung üblicherweise nicht ganzjährig bewohnt wird, gewährten weder das Finanzamt noch die Richter des angerufenen Finanzgerichtes eine Steuerbefreiung für den Veräußerungsgewinn. Doch der BFH lies dieses Argument nicht zu, denn im Gegensatz zum Erbschaftsteuergesetz gilt die Steuerbefreiung für private Immobilienveräußerungen nicht nur für das Familienheim. Die Bundesfinanzrichter entschieden, dass auch jede andere Immobilie, z. B. eine Zweit- oder Ferienwohnung steuerfrei verkauft werden kann, wenn sie zu eigenen Wohnzwecken jederzeit genutzt werden kann, tatsächlich auch zeitweilig vom Steuerpflichtigen genutzt wird und die Nutzungs- und Behaltensfristen eingehalten werden. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann also auch vorliegen, wenn der Eigentümer eine Wohnung nicht ununterbrochen ganzjährig, sondern nur zeitanteilig bewohnt. Die Wohnung darf allerdings in der Zwischenzeit weder entgeltlich noch unentgeltlich vermietet werden. In diesem Fall wäre eine Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist steuerpflichtig. Zudem bleibt der Verkauf einer Ferienwohnung auch weiterhin steuerpflichtig, wenn das Ferienhaus in einem Gebiet liegt, in dem ein dauerhaftes Wohnen nicht erlaubt ist.

Gehen Sie den Steuerfallen beim Verkauf von Immobilien aus dem Weg! Lassen Sie sich bei geplanten Immobilienverkäufen rechtzeitig steuerlich beraten, denn in vielen Fällen lässt sich die Spekulationsteuer vermeiden.

(Stand: 27.10.2017)

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